임대차계약서를 쓰고 보증금을 지급했더라도, 입주와 전입신고를 미루면 보증금 보호가 늦어질 수 있습니다. 계약일만으로 집주인이나 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 것은 아닙니다.
대항력은 입주와 전입신고를 갖춰야 생깁니다
주택임대차보호법상 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력이 생깁니다. 여기서 주민등록은 통상 전입신고를 뜻하며, 대항력은 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 따라서 계약 후 바로 입주했더라도 전입신고가 늦으면 그 사이 집주인이 주택을 넘기거나 담보권이 설정될 경우 권리관계에서 불리해질 수 있습니다. 계약서에 확정일자를 받았다는 사실만으로 이 공백이 메워지는 것은 아닙니다.
확정일자와 등기부 확인도 함께 챙기세요
경매나 공매에서 우선변제를 받으려면 대항요건을 갖추고 확정일자도 받아야 합니다. 전입신고와 입주를 마친 뒤 확정일자를 받는 것이 안전하며, 이미 설정된 근저당권 등 선순위 권리가 있으면 보증금 전액을 돌려받지 못할 가능성도 있습니다. 계약 전과 잔금 지급 전에는 등기부등본을 확인하고, 입주일에는 실제 점유와 전입신고를 함께 챙기세요. 신고가 늦어졌다면 실제 입주일과 신고일을 확인하고, 그 사이 권리 변동이 있었는지 등기부를 살펴보는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
확정일자만 먼저 받아도 보증금이 보호되나요?
확정일자는 우선변제 순위를 정하는 데 필요한 요건 중 하나입니다. 입주와 전입신고를 갖춰 대항력을 확보하지 않으면 확정일자만으로 충분한 보호를 받기 어렵습니다.
전입신고를 입주일보다 먼저 해도 되나요?
전입신고만으로 대항력이 생기지는 않습니다. 실제로 주택을 인도받아 점유하는 요건도 필요하므로, 입주 시점과 신고 시점을 함께 맞추는 것이 중요합니다.